¿Quién paga el impuesto de transferencia del 2%?
Por práctica de mercado lo paga el vendedor y se liquida antes de la escritura, pero es negociable y debe quedar expresamente escrito en la promesa de compraventa.
Costos
Impuestos y costos de cierre al comprar una propiedad en Panamá
Diana Gonzalez — Corredora de bienes raíces, Licencia PJ 1489 · PN 5600
· 8 min
El precio de lista nunca es el costo total. En Panamá los costos de transacción son relativamente bajos comparados con Europa o Estados Unidos, pero conviene presupuestarlos antes de firmar la promesa de compraventa, y sobre todo conviene entender quién paga qué. Las cifras que siguen son aproximadas y corresponden a la práctica vigente a 2026: úsalas para planificar, y confírmalas con nosotros y con tu abogado antes de cerrar, porque los porcentajes y las exoneraciones cambian con la legislación.
El impuesto de transferencia (ITBI): 2% y quién lo paga
La transferencia de un inmueble genera un impuesto de transferencia de aproximadamente el 2%, calculado sobre el valor más alto entre el precio de venta y el valor catastral actualizado. Por práctica de mercado, en Panamá lo paga el vendedor y se liquida antes de la escritura, pero es un punto negociable y debe quedar escrito en el contrato: hemos visto operaciones donde se asumió mal y apareció como sorpresa a último momento.
Al vendedor le corresponde además el adelanto del impuesto sobre la ganancia de capital, que en la práctica se liquida como un porcentaje pequeño del valor de la venta. Como comprador no lo pagas, pero te interesa que esté resuelto: sin los paz y salvos correspondientes, la escritura no avanza.
Notaría, escritura y Registro Público
Los costos que sí asume normalmente el comprador son los de formalización: honorarios de notaría por la escritura pública, derechos de inscripción en el Registro Público y los honorarios de tu abogado por la debida diligencia y la redacción de los contratos. En conjunto, para una operación residencial estándar, se suelen mover en un rango bajo de un dígito porcentual sobre el precio, y la parte fija pesa proporcionalmente más en propiedades de menor valor.
Si compras con hipoteca, añade la constitución de la garantía hipotecaria, el avalúo bancario, el seguro de incendio y el seguro de vida que el banco exige. Es la partida que más suele desviarse del presupuesto inicial; pide al banco un desglose escrito antes de aceptar la carta de aprobación.
Impuesto de inmuebles: la parte que se paga cada año
El impuesto de inmuebles se calcula sobre el valor catastral con tarifas progresivas por tramos. La reforma que introdujo el régimen de patrimonio familiar tributario redujo significativamente la carga para la vivienda principal, con un tramo inicial exonerado y tarifas reducidas por encima de ese umbral. Para propiedades que no son vivienda principal —una segunda residencia o una unidad de inversión— la escala aplicable es distinta y más alta.
Además, muchas obras nuevas conservan exoneraciones de mejoras heredadas de regímenes anteriores, con plazos que varían según el año del permiso de construcción. Es un dato con impacto real en el flujo de caja de una inversión, y es verificable: pide siempre el certificado de exoneración y su fecha de vencimiento antes de comprar, no la palabra del vendedor.
Costos anuales que no son impuestos
- Cuota de mantenimiento del PH: la partida más grande en torres con amenidades. Se cobra por metro cuadrado o por unidad, y en edificios con piscinas, gimnasios y personal amplio puede duplicar la de un edificio sencillo.
- Fondo de reserva y cuotas extraordinarias: pregunta por el estado del fondo y por derramas aprobadas o previstas.
- Seguro del contenido y responsabilidad civil, además del seguro del edificio.
- Administración de alquiler, si no vas a gestionar tú al inquilino.
- Servicios públicos durante los períodos de vacancia, que siguen corriendo aunque no haya inquilino.
Repatriación de fondos y moneda
Panamá usa el dólar estadounidense como moneda de circulación y no aplica controles de cambio. No existen restricciones para repatriar el producto de una venta ni las rentas de un alquiler: lo que aplica es el cumplimiento normal de banca y compliance, es decir, poder documentar el origen y el destino de los fondos. Esa es la razón por la que conviene mantener trazabilidad completa de cada transferencia desde el primer depósito.
Ejemplo ilustrativo: apartamento de 500,000 USD
El cuadro siguiente es un ejercicio de presupuesto, no una cotización. Los porcentajes son aproximados y solo sirven para dimensionar el orden de magnitud de cada partida.
| Partida | % aproximado | Monto ilustrativo |
|---|---|---|
| Impuesto de transferencia 2% (habitualmente vendedor) | ~2% | ~10,000 USD |
| Notaría y Registro Público (comprador) | ~0.5–1% | ~2,500–5,000 USD |
| Honorarios legales y debida diligencia (comprador) | ~1–1.5% | ~5,000–7,500 USD |
| Costos de hipoteca, si aplica | ~1–2% | ~5,000–10,000 USD |
| Total aproximado a cargo del comprador (al contado) | ~1.5–2.5% | ~7,500–12,500 USD |
Cifras ilustrativas y aproximadas a 2026, redondeadas para facilitar la lectura. No constituyen asesoría fiscal ni legal. Confirma los montos exactos de tu operación con nosotros y con tu abogado.
En perspectiva: para un comprador al contado, los costos de cierre en Panamá suelen quedar por debajo del 3% del precio, muy lejos de los porcentajes de dos dígitos habituales en algunos mercados europeos. Lo que sí pesa a largo plazo es la cuota de mantenimiento, y ahí la diferencia entre zonas es grande: compara los números reales en las páginas de Costa del Este y Punta Pacífica, y revisa el catálogo de propiedades para ver rangos de precio actualizados.
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Preguntas frecuentes
¿Cuánto debo presupuestar como comprador al contado?
Como referencia aproximada, entre 1.5% y 2.5% del precio en notaría, registro y honorarios legales. Con hipoteca, súmale entre 1% y 2% adicional.
¿Mi vivienda principal paga impuesto de inmuebles?
El régimen de patrimonio familiar tributario exonera un tramo inicial de valor y aplica tarifas reducidas por encima. Las propiedades de inversión tributan en una escala distinta y más alta.
¿Puedo sacar el dinero del país al vender?
Sí. Panamá no tiene controles de cambio y usa el dólar. Solo aplica el cumplimiento bancario normal: documentar origen y destino de los fondos.
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Envíame la propiedad que estás considerando y te devuelvo un desglose de cierre con la cuota de mantenimiento real y el impuesto de inmuebles aplicable.
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